Servicio
Defectos constructivos en obra nueva
En una promoción de obra nueva entregada hace dos o tres años, el plazo de garantía corre desde el acta de recepción y no lo para nadie. Este servicio existe porque la mayoría de los administradores de fincas considera, con razón o sin ella, que reclamar a la promotora no es su trabajo.
La distinción que se maneja mal casi siempre
Hay dos relojes distintos y confundirlos cuesta la reclamación entera.
Establece las garantías: diez años para los defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales; tres años para los que afecten a la habitabilidad; un año para los de terminación o acabado. Todas se cuentan desde la suscripción del acta de recepción de la obra.
Establece la prescripción de la acción: dos años desde que se producen los daños, es decir, desde que el defecto se manifiesta. Este plazo puede vencer mucho antes que la garantía, y es el que se pierde en la práctica.
Traducido: que un defecto esté dentro de la garantía de diez años no significa que se pueda reclamar cuando se quiera. Si se manifestó hace tres años y nadie hizo nada, la acción puede estar prescrita aunque la garantía siga abierta.
Qué hace Veridia
- Registro de plazos de la promoción, con la fecha del acta de recepción como referencia y alerta a 120 días de cada vencimiento.
- Registro de incidencias fechado: cuándo apareció cada defecto, quién lo comunicó, con fotografía y con la fecha de manifestación anotada, que es el dato que decide la prescripción.
- Reclamación documentada a la promotora y a la constructora, por medio con acuse acreditable, y no por correo electrónico sin más.
- Instrucción del informe técnico: pliego de encargo al perito con alcance, metodología, causalidad e imputación a cada agente, y no solo una lista de partidas con un importe.
- Seguimiento del planning que la constructora haya comprometido por escrito, partida a partida y fecha a fecha.
El cambio de eje que suele decidir el asunto. Una reclamación que dice "no nos contestan" es débil. Una que dice "se comprometieron por escrito a trece fechas y las incumplieron todas sin comunicar el retraso" es otra cosa. La diferencia entre las dos es documental, y se construye desde el primer día o no se construye.
Lo que Veridia no garantiza
- No garantizamos que una promotora o una constructora repare. Garantizamos que la reclamación se formula a tiempo, por escrito y con prueba de envío.
- No garantizamos el resultado de ninguna votación. La junta es soberana y a veces vota en contra de lo que recomendamos.
- No garantizamos que un plazo legal se conserve si recibimos la información fuera de tiempo.
- No hacemos auditoría de cuentas. Hacemos conciliación bancaria, que es otra cosa, y la llamamos por su nombre.
- No prestamos asesoramiento fiscal ni defensa jurídica. Trabajamos con abogados y peritos que factura directamente la comunidad, sin margen para nosotros.
Preguntas
¿Desde cuándo se cuentan los diez años de garantía estructural?
Desde la suscripción del acta de recepción de la obra, conforme al artículo 17 de la Ley 38/1999. No desde la licencia de primera ocupación ni desde la entrega de llaves de cada vivienda. Si la comunidad no tiene el acta, conseguirla es la primera tarea del expediente.
¿Puede la comunidad reclamar si el defecto está en una vivienda privativa?
La comunidad está legitimada para reclamar por los elementos comunes. Los defectos en elementos privativos los reclama cada propietario, aunque en la práctica conviene agrupar las reclamaciones para que el patrón de defecto sistémico quede acreditado con un solo informe técnico.
¿Sirve un informe pericial que solo valora el coste de reparación?
Sirve para saber cuánto cuesta arreglarlo y poco más. Un informe útil en una reclamación tiene que establecer la causa del defecto, imputarlo al agente que responde de él y fijar la fecha en que se manifestó. Sin esos tres datos, la contraparte discute la causalidad y suele ganar tiempo.