Servicio
Obras y derramas
Usted paga una cantidad extraordinaria y durante meses no ve nada. Eso es lo que rompe la confianza en un administrador, y se arregla publicando las cifras todos los meses.
Una derrama es el momento exacto en el que una comunidad deja de fiarse de su administrador. Usted paga una cantidad extraordinaria, el dinero entra en un contratista y durante meses no ve nada: ni cuánto se ha recaudado, ni cuánto se ha pagado, ni por dónde va la obra.
No es que el administrador esté haciendo nada malo. Es que nadie le está contando lo que pasa, y en ausencia de información la gente supone lo peor. Se arregla publicando las cifras.
Así se ve una derrama en el informe del mes
Ejemplo con cifras inventadas, para que vea el formato. Las de su comunidad serían las suyas.
| Presupuesto aprobado | 82.000 € |
| Recaudado de los propietarios | 71.500 € |
| Pagado al contratista | 32.800 € |
| Pendiente de recaudar | 10.500 € |
| Contratista | [nombre y CIF] |
| Avance certificado | 42 % |
| Próximo hito | 14 de octubre |
| Desviación acumulada | +1.850 € |
Debajo de esa tabla, en el mismo informe: los presupuestos que se compararon, el contrato firmado, cada factura pagada, las fotografías fechadas del mes y el acta que aprobó la obra.
Las cuatro cosas que pedimos que nos exija
- Que la cifra del informe cuadre con el banco. Sume los movimientos de la obra en el extracto y compárelos. Si no cuadra, tiene que haber una explicación escrita, no una llamada.
- Que el hito del mes pasado se compare con el de este. Es la forma más rápida de ver si una obra se está retrasando sin que nadie lo diga.
- Que la desviación aparezca en euros y con su causa. «Imprevistos» no es una causa.
- Que el acta que aprobó la obra esté debajo. El importe aprobado en junta y el importe del contrato tienen que ser el mismo número.
Lo que esto no es. No somos la dirección facultativa de la obra ni asumimos su ejecución. No certificamos la calidad técnica de lo que construye un tercero: eso corresponde al técnico que la comunidad designe. Lo que hacemos es que usted pueda seguir el dinero y los plazos sin tener que pedirlo.
Si la derrama viene de un defecto constructivo
Entonces hay dos relojes corriendo a la vez y conviene no confundirlos. El plazo de garantía del artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación corre desde el acta de recepción de la obra. El plazo para reclamar del artículo 18 corre desde que el daño se manifiesta, y son solo dos años. Una obra puede estar dentro de garantía y la acción estar prescrita.
Por eso ninguna reparación cierra un defecto en nuestro registro hasta que lo confirma el técnico de la comunidad: una reparación cosmética que tapa un síntoma puede cerrar en falso un problema de fondo y dejar sin reclamar lo importante.
Preguntas
¿Qué mayoría hace falta para aprobar una derrama?
Depende de para qué sea. Las obras necesarias para la conservación y habitabilidad del inmueble no requieren acuerdo previo y obligan a todos los propietarios, según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal. Las mejoras no necesarias siguen el régimen de mayorías del artículo 17. La calificación de una obra concreta corresponde al técnico y, si hay discusión, al asesor jurídico de la comunidad.
¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama aprobada?
No por el hecho de haber votado en contra. El acuerdo válidamente adoptado obliga a todos los propietarios, incluidos los ausentes y los disidentes. Quien considere que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos puede impugnarlo conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero mientras tanto la cuota es exigible.
¿Qué pasa con el dinero de la derrama que no se gasta?
Es de la comunidad y debe quedar reflejado en el cierre del proyecto. En el informe mensual aparece como pendiente hasta que la junta decide su destino: devolución a los propietarios según coeficiente, aplicación al fondo de reserva u otro acuerdo. Lo que no puede pasar es que desaparezca dentro del presupuesto ordinario sin que nadie lo note.